Hyreskontrakt — vilken lag gäller? Komplett guide

Tre regelverk — vilket gäller din uthyrning?

Privatuthyrningslagen (2026:772)

Gäller avtal som ingås från och med den 1 juli 2026 när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut en ägd bostad eller bostadsrätt för bostadsändamål — upp till två bostäder utöver rum och delar av den egna bostaden. Avtalad hyra med möjlighet till skälighetsprövning, tre månaders uppsägningstid för båda parter och inget besittningsskydd.

Hyreslagen (12 kap. jordabalken)

Styr allt som faller utanför privatuthyrningslagen: hyresrätter i första och andra hand, inneboende i hyresrätt, företag som hyr ut bostäder, fritidsuthyrning och den som regelmässigt hyr ut fler än två bostäder. Här gäller skälig hyra, krav på samtycke vid andrahandsuthyrning och besittningsskydd som kan uppstå med tiden.

Äldre avtal (lagen 2012:978)

Avtal om uthyrning av egen bostad som ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter att följa den gamla lagen: kostnadsbaserad hyra och en månads uppsägningstid för hyresgästen, tre för hyresvärden. Nya avtal kan inte ingås enligt gamla lagen — skriver ni ett nytt kontrakt gäller de nya reglerna.

Hitta ditt fall

Tabellen visar vilket regelverk som styr de vanligaste uthyrningsfallen — och om Hyreskollens kontraktsgenerator skapar kontraktet åt dig. Generatorn kontrollerar alltid fallet automatiskt och stoppar hellre än skapar ett avtal enligt fel regelverk.

Din uthyrning	Regelverk	Kontraktsmall på Hyreskollen
Hela eller en del av din villa, ditt radhus eller din ägarlägenhet	Privatuthyrningslagen	Ja skapas i generatorn
Din bostadsrätt — hela lägenheten	Privatuthyrningslagen + föreningens samtycke	Ja skapas i generatorn
Rum eller inneboende i bostaden du äger och bor i	Privatuthyrningslagen	Ja skapas i generatorn
Dödsbo som hyr ut den avlidnes ägda bostad eller bostadsrätt	Privatuthyrningslagen	Ja skapas i generatorn
Din hyresrätt i andra hand (hela bostaden)	Hyreslagen (12 kap. jordabalken)	Ja skapas i generatorn
Inneboende i din hyresrätt (du bor kvar)	Hyreslagen	Ja skapas i generatorn
Rum eller del av din hyresrätt när du inte bor kvar	Hyreslagen	Ja skapas i generatorn
Företag eller förening som hyr ut ägd bostad eller bostadsrätt	Hyreslagen	Ja skapas i generatorn
Regelmässig uthyrning av fler än två bostäder du äger	Hyreslagen	Ja skapas i generatorn
Uthyrning för fritidsändamål (t.ex. fritidshus över sommaren)	Hyreslagen	Inte ännu generatorn stoppar fallet
Avtal ingånget före den 1 juli 2026	Gamla lagen (2012:978)	Nej generatorn skapar bara nya avtal

Generatorn väljer själv rätt regelverk — privatuthyrningslagen eller hyreslagen — utifrån dina svar. De få fall som ännu stoppas, som fritidsuthyrning och äldre avtal, kan du fortfarande annonsera på Hyreskollen — men kontraktet behöver du då ta fram med en annan mall eller med juridisk hjälp.

Fall som omfattas av privatuthyrningslagen

Hyr du ut din egen ägda bostad eller bostadsrätt som privatperson eller dödsbo skapar Hyreskollens kontraktsgenerator kontraktet åt dig — anpassat efter just din uthyrning. De vanligaste fallen:

Hela bostaden, tills vidareStandardfallet när du hyr ut din lägenhet eller villa utan bestämt slutdatum. Tre månaders uppsägningstid för båda parter.
Hela bostaden, bestämd tidFör uthyrning med slutdatum — till exempel sex månader eller under en utlandsvistelse. Avtalet upphör automatiskt vid hyrestidens slut. Tänk på att indexvillkor (t.ex. KPI) inte hinner verka i avtal på högst ett år.
Inneboende — ett rum i din ägda bostadDu bor kvar och hyr ut ett rum. Kontraktet behöver reglera vilket utrymme hyresgästen disponerar ensam, gemensamma utrymmen, städning och ditt tillträde till rummet. Hyr du ut rum i din egen bostadsrätt krävs inget samtycke från föreningen.
Del av bostadSom inneboende men med flera rum, till exempel en del av villan eller lägenheten. Samma regler om gemensamma utrymmen och privat utrymme.
Bostadsrätt — hela lägenhetenKräver bostadsrättsföreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Skrivs kontraktet innan samtycket är klart bör avtalet villkoras — och depositionen inte betalas — tills samtycket visats.
Villa och radhusHär behöver kontraktet även hantera trädgård, snöskottning, drift och underhåll, el/värme/VA (eget abonnemang eller efter förbrukning), fastighetsbeteckning och energideklaration.
Dödsbo som hyresvärdFullt möjligt enligt nya lagen, men kontraktet måste ange vem som företräder dödsboet och med vilken behörighet — till exempel boutredningsman eller fullmakt från samtliga dödsbodelägare.

Privatuthyrningslagen i detalj

Privatuthyrningslagen (2026:772) ersatte den 1 juli 2026 lagen om uthyrning av egen bostad. Den är skriven för privatpersoner som hyr ut sitt eget boende och är tvingande till hyresgästens förmån: villkor som ger hyresgästen sämre rätt än lagen är utan verkan, medan generösare villkor gäller. Det här är regelpaketet som styr kontraktet.

Hyran — fri men bestämd till ett belopp. Parterna kommer själva överens om hyran, men den ska vara bestämd till ett belopp i avtalet. Utöver det får el, värme, varmvatten och vatten/avlopp debiteras efter faktisk förbrukning — mot underlag, utan påslag (2 kap. 1 §). Ett kontrakt som är tyst om till exempel hushållselen bjuder in till tvist; skriv alltid ut vad som ingår, vad som inte ingår och vad som debiteras efter förbrukning.
Indexvillkor — med en inbyggd ettårsspärr. Hyran får knytas till index (t.ex. KPI). Den nya hyran förutsätter att den tidigare hyran gällt i minst ett år och börjar gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter ett skriftligt meddelande (2 kap. 4 §). I ett tidsbestämt avtal på högst ett år kan ett indexvillkor därför aldrig verka — generatorn utelämnar det då i stället för att skriva in ett dött villkor.
Hyresnämnden kan pröva hyran från ansökningsdagen. Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrningar kan hyresnämnden sätta ned den (2 kap. 5 §). Den nya hyran gäller normalt från dagen för ansökan (2 kap. 6 §). Ett senare beslut kan därför medföra återbetalning, med ränta, för tiden efter ansökan — men inte för tiden dessförinnan.
Uppsägning: tre månader — åt båda håll. Tillsvidareavtal upphör vid månadsskiftet tidigast tre månader efter uppsägningen, för båda parter (6 kap. 2 §). Tidsbestämda avtal upphör vid hyrestidens slut utan uppsägning — men hyresgästen kan alltid säga upp i förtid med tre månader (6 kap. 1 §). Tiderna är låsta av lagen och kan inte avtalas bort till hyresgästens nackdel.
Inget besittningsskydd. Lagen innehåller inga förlängningsregler alls: när avtalet upphör ska hyresgästen flytta. Ingen avståendehandling behövs och ingen hyresnämndsprövning av förlängning kan bli aktuell. Det är den enskilt största skillnaden mot hyreslagen.
Elektroniska meddelanden med rättsverkan. Har en part angett en elektronisk adress i avtalet räknas uppsägningar och vissa andra meddelanden som lagen pekar ut som lämnade när de skickats dit (6 kap. 7–8 §§, 7 kap. 2 §) — en nymodighet mot hyreslagen, där rekommenderat brev fortfarande är huvudspåret. Rekommenderat brev fungerar som alternativ även här.
Bostadsrätt: föreningens samtycke är ett eget spår. Att hyresavtalet följer privatuthyrningslagen befriar inte från bostadsrättslagens krav: andrahandsupplåtelse för självständigt brukande kräver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (BRL 7 kap. 10–11 §§). En inneboende hos dig som bor kvar kräver däremot inget samtycke (7 kap. 8 §). Utan behövligt samtycke riskerar du i förlängningen själva bostadsrätten (7 kap. 18 §) — därför villkorar generatorns kontrakt avtalet, och spärrar depositionen, tills samtycket visats.

Fall som styrs av hyreslagen — det här gäller i stället

De här uthyrningarna ligger utanför privatuthyrningslagen och följer i stället hyreslagens regler. Andrahandsuthyrning av en hel hyresrätt och inneboende i din hyresrätt skapar generatorn numera kontrakt för; övriga fall stoppas än så länge — hellre det än ett avtal enligt fel regelverk.

Andrahandsuthyrning av hyresrättKräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd — utan det riskerar du att förlora förstahandskontraktet, och att ta ut överhyra utan samtycke är dessutom straffbart. Hyran får inte överstiga din egen hyra, med tillägg för möbler på högst 15 procent och faktiska kostnader för det som ingår; överhyra kan krävas tillbaka med ränta upp till två år bakåt. Varar uthyrningen längre än två år kan hyresgästen få besittningsskydd, om det inte avtalats bort i en särskild handling. Hyr du ut hela bostaden skapar Hyreskollens generator kontraktet åt dig med rätt regelverk.
Inneboende i din hyresrättTillåtet utan hyresvärdens samtycke så länge du bor kvar och det inte innebär ett självständigt brukande av lägenheten. Hyran får högst vara en andel av din egen hyra som motsvarar hur stor del du hyr ut, med tillägg för möbler och det som ingår — överhyra kan krävas tillbaka med ränta. En inneboende i din egen bostad har inget besittningsskydd. Hyreskollens generator skapar kontraktet åt dig.
Uthyrning för fritidsändamålUthyrning för fritidsändamål faller utanför privatuthyrningslagen och följer hyreslagen. Vid säsongsuthyrning kortare än nio månader uppstår normalt inget besittningsskydd, men kontraktet bör tydligt ange fritidsändamålet och hyrestiden. Hyrs fritidshuset däremot ut som hyresgästens permanenta bostad gäller privatuthyrningslagen — då skapar generatorn kontraktet.
Företag som hyresvärdPrivatuthyrningslagen gäller bara privatpersoner och dödsbon. Hyr ett bolag ut en bostad — även en villa eller bostadsrätt — gäller hyreslagens regler om skälig hyra och besittningsskydd.
Fler än två bostäderHyr du regelmässigt ut fler än två bostäder som inte är del av din egen bostad räknas uthyrningen inte som privatuthyrning — hyreslagen gäller. Rum och delar av bostaden du själv bor i räknas inte mot taket.
Äldre avtal — ingångna före den 1 juli 2026Fortsätter att följa den gamla lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978): kostnadsbaserad hyra, en månads uppsägningstid för hyresgästen och tre för hyresvärden, inget besittningsskydd. Avtalet behöver inte skrivas om — men ingår ni ett nytt avtal gäller de nya reglerna.

Andrahand av hyresrätt i detalj

Hyr du ut din hyresrätt i andra hand — hela bostaden eller ett rum när du inte bor kvar — är det hyreslagens (12 kap. jordabalken) mest reglerade spår. Fyra saker bär hela upplägget: samtycket, hyrestaket, återbetalningsrisken och besittningsskyddet (eget avsnitt nedan).

Samtycke eller tillstånd — alltid. Utan förstahandshyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd får du inte upplåta lägenheten, eller en del av den, för självständigt brukande (12 kap. 39 §). Även ett rum räknas som självständigt brukande när du själv inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning (39 § andra stycket). Nekar värden kan hyresnämnden ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl — lagen nämner särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort och längre utlandsvistelse (40 §) — och hyran inte överstiger taket nedan.
Tillstånden är tidsbegränsade — planera för glappet. Ett hyresnämndstillstånd gäller viss tid, ofta ett år, och kan förenas med villkor (40 § tredje stycket). Löper tillståndet ut mitt i hyrestiden får avtalet inte lova mer tid än tillståndet täcker: generatorns kontrakt villkorar då fortsättningen på att nytt samtycke lämnas — annars upphör avtalet när tillståndet gör det, utan hyresskyldighet för hyresgästen därefter.
Hyrestaket: aldrig över din egen hyra. En andrahandshyra som överstiger den hyra du själv betalar anses aldrig som skälig. Möbler och annan utrustning får ge ett tillägg på högst 15 procent av din hyra; övriga nyttigheter (el, bredband med mera) högst dina faktiska kostnader (55 § fjärde stycket). Hyr du ut en del av lägenheten gäller taket en proportionerlig andel av din hyra i förhållande till upplåtelsens omfattning. Enda undantaget är lägenheter som i tidigare led upplåtits med blockhyra — då prövas hyran på annan grund.
Överhyra betalas tillbaka — upp till två år bakåt. Har hyresgästen betalat mer än skälig hyra kan hyresnämnden besluta om återbetalning med ränta och fastställa hyran framåt (55 f §). Beslutet kan nå två år bakåt i tiden, och hyresgästen kan ansöka upp till tre månader efter att ha lämnat lägenheten — risken lever alltså kvar efter utflyttning.
Sanktionerna träffar dig som värd. Andrahandsupplåtelse utan behövligt samtycke är förverkandegrund för ditt förstahandskontrakt (42 §), och detsamma gäller om du tar emot en oskälig hyra vid upplåtelsen. Att ta ut överhyra utan samtycke är dessutom straffbart. Faller ditt kontrakt, faller din hyresgästs boende med det — därför upplyser generatorns kontrakt båda parter om risken.
Inneboende är ett annat, friare spår. Bor du kvar och hyr ut ett rum är det inte självständigt brukande: inget samtycke krävs, så länge omfattningen är sådan att värden skäligen ska tåla den (41 §). Hyrestaket blir en proportionerlig andel av din hyra, och den inneboende har aldrig besittningsskydd (45 § första stycket 3).

Ägd bostad enligt hyreslagen — företag och fler än två bostäder

Privatuthyrningslagen gäller bara när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut, och bara upp till två lägenheter utanför den egna bostaden. Ett företag som hyr ut en ägd villa eller bostadsrätt — eller en privatperson som regelmässigt hyr ut fler än två — hamnar därför direkt i hyreslagen. Det förändrar spelplanen på tre punkter.

Hyran: fri överenskommelse, bruksvärdesprövning vid tvist. Inget kostnads- eller andrahandstak gäller, men tvistar parterna fastställs hyran till skäligt belopp: den får inte påtagligt överstiga hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (55 §). Båda parter kan begära villkorsändring hos hyresnämnden efter skriftligt meddelande till motparten (54 §). För uthyrda rum och för bostadsrätter gäller dessutom återbetalningsreglerna i 55 f § — för en hel uthyrd villa finns däremot ingen retroaktiv återbetalning.
Fullt besittningsskydd — från första dagen för ägd villa. Här finns ingen tvåårsgräns: hyresgästen i en bolagsägd eller ”tredje” villa har som utgångspunkt rätt till förlängning så snart värden säger upp avtalet (46 §). Rätten kan brytas bara på lagens grunder — för en- och tvåfamiljshus utanför affärsmässig uthyrning finns en särskild grund när ägaren har eget beaktansvärt intresse av att förfoga över huset, och för bostadsrätter en motsvarande för bostadsrättshavarens eget förfogande. En bostadsrätt som hyrs ut av sin ägare räknas som andrahandsupplåtelse, så där gäller tvåårsgränsen i stället.
Uppsägning är en process, inte en tidsfrist. Säger värden upp och hyresgästen inte flyttar frivilligt måste värden hänskjuta förlängningsfrågan till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång — annars är uppsägningen utan verkan (49 §). Generatorns kontrakt formulerar därför upphörandet med förbehåll för förlängningsrätten, i stället för att låta uppsägning framstå som garanterad avflyttning.

Största skillnaderna mellan regelverken

	Privatuthyrningslagen (nya avtal fr.o.m. 1 juli 2026)	Hyreslagen (andrahand av hyresrätt)	Hyreslagen (ägd bostad — bolag eller fler än två)	Äldre avtal (lagen 2012:978)
Hyran	Fri överenskommelse — hyran bestäms till ett belopp; el, värme, varmvatten och VA kan debiteras efter faktisk förbrukning	Får inte överstiga förstahandshyran — tillägg för möbler på högst 15 procent, övriga nyttigheter till faktisk kostnad	Fri överenskommelse — vid tvist fastställs hyran efter bruksvärdet hos likvärdiga lägenheter	Kostnadsbaserad — kapitalkostnad plus driftskostnader
Uppsägningstid	Tre månader för båda parter; tidsbestämda avtal upphör utan uppsägning	Tre månader till månadsskifte; tidsbestämda avtal längre än nio månader måste sägas upp	Tre månader till månadsskifte; värdens uppsägning gäller med förbehåll för förlängningsrätten	En månad för hyresgästen, tre månader för hyresvärden
Besittningsskydd	Inget	Kan uppstå efter mer än två år; kan avtalas bort i särskild handling enligt fastställt formulär	Fullt skydd från dag ett för ägd villa/ägarlägenhet; för bostadsrätt efter två år	Inget
För hög hyra	Hyresnämnden kan sänka hyra som är väsentligt högre än för liknande privatuthyrningar	Hyresnämnden kan sänka hyran och besluta om återbetalning av överhyra med ränta, upp till två år bakåt	Villkorsändring framåt (54 §); återbetalning bakåt bara för uthyrda rum och bostadsrätter (55 f §)	Hyresnämnden kan sänka till kostnadsbaserad nivå — inte retroaktivt

Besittningsskyddet — hela kartan

Besittningsskydd betyder att hyresgästen kan ha rätt till förlängning när hyresvärden vill avsluta avtalet — hyreslagens starkaste hyresgästskydd, och den fråga flest mallar hanterar fel. Skyddet ser helt olika ut beroende på uthyrningsfall:

Uthyrningsfall	Besittningsskydd?
Privatuthyrningslagen (egen ägd bostad eller bostadsrätt)	Inget — lagen saknar förlängningsregler helt
Inneboende eller del av värdens egen bostad — oavsett boendeform	Inget, oavsett hur länge uthyrningen pågår (45 § första stycket 3)
Andrahand för självständigt brukande — hyresrätt eller bostadsrätt	Inget de första två åren; kan uppstå därefter (45 § första stycket 1)
Möblerat rum eller fritidsbostad (utanför andrahandsfallen)	Inget de första nio månaderna (45 § första stycket 2)
Ägd villa eller ägarlägenhet uthyrd av bolag eller värd med fler än två uthyrningar	Fullt skydd från första dagen (46 §)

Avstående — alltid en egen handling

Skyddet kan avtalas bort, men aldrig i själva hyresavtalet: det kräver en särskilt upprättad handling, för de vanliga fallen enligt ett fastställt formulär (12 kap. 45 a §). Utan hyresnämndens godkännande gäller överenskommelsen bara om den träffas för högst fyra år och skälet är ett av dem lagen räknar upp: vid andrahand av hyresrätt att du själv ska bosätta dig i lägenheten igen; vid bostadsrätt att du ska bosätta dig i den eller sälja den; vid en- och tvåfamiljshus och ägarlägenheter att huset eller fastigheten ska säljas eller tas i eget bruk — och där dessutom bara om uthyrningen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. För andra skäl, längre tider eller affärsmässig uthyrning krävs hyresnämndens godkännande. Har hyresgästens make eller sambo sin bostad i lägenheten gäller avståendet mot den personen bara om hen godtagit det — det fångas i det fastställda formuläret.

Så prövas en förlängningstvist

När skydd finns och hyresvärden säger upp är uppsägningen bara startskottet: flyttar hyresgästen inte frivilligt måste värden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång, annars är uppsägningen utan verkan (49 §). Nämnden prövar då mot förlängningsgrunderna i 46 § — bland annat misskötsel, att huset ska säljas eller tas i eget bruk, eller en intresseavvägning. Generatorns kontrakt redovisar rätt skyddsläge för varje fall och hänvisar till avståendehandlingen bara när en sådan faktiskt upprättas.

Depositionen — oreglerad men inte laglös

Depositionen är inte särskilt lagreglerad i något av regelverken — det är avtalet som gör hela jobbet. Det gör den till den vanligaste källan till konflikt i slutet av en uthyrning, och till den del av kontraktet där formuleringarna spelar störst roll.

Skälig nivå. Det finns ingen lagstadgad gräns, men beloppet ska stå i rimlig proportion till det som säkras — ofta en månadshyra, vid möblerad uthyrning ibland mer. Ju högre deposition, desto viktigare med tydliga villkor.
Fast återbetalningsfrist — inte ”efter godkänd besiktning”. Ett villkor som låter värden avgöra när depositionen släpps skjuter upp återbetalningen godtyckligt. Generatorns kontrakt använder en fast frist: 14 dagar efter avflyttning och besiktningsmöjlighet, med skriftligt specificerade avdrag för obetald hyra, dokumenterade skador utöver normalt slitage, bristfällig städning och saknade nycklar.
Ingen deposition? Skriv det också. Ett kontrakt som är tyst om depositionen öppnar för sidoöverenskommelser. Generatorn skriver därför alltid en depositionsparagraf — med beloppet, eller med en uttrycklig klausul om att ingen deposition ska lämnas och att ändringar kräver skriftligt tillägg.
Kopplingen till tillstånden. Vid bostadsrätt utan klart föreningssamtycke, och vid andrahand av hyresrätt utan klart samtycke, villkoras avtalet — och då ska depositionen inte betalas förrän samtycket eller tillståndet visats. Ingen ska ligga ute med pengar för ett avtal som kanske aldrig får verkan.
Flera hyresgäster: en mottagare. Vid gemensam förhyrning återbetalas depositionen till ett konto som hyresgästerna gemensamt anvisar skriftligen — det skyddar värden mot dubbelkrav och hyresgästerna mot att pengarna fastnar hos fel person.

Det här ska ett bra hyreskontrakt innehålla

Rätt regelverk för fallet. Kontraktet bör ange vilken lag som styr avtalet, och villkoren måste komma från den lagen. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt: bifoga samtycket och ta ställning till besittningsskyddet.
Parterna — komplett angivna. Namn, personnummer och kontaktuppgifter för både hyresvärd och hyresgäst. Vid dödsbo även företrädare och behörighetshandling.
Vad som hyrs ut — och vad som inte ingår. Adress, storlek, möblering, förråd och parkering, och vid rum/del av bostad: exakt vilket utrymme hyresgästen disponerar ensam och vilka utrymmen som delas.
Hyran bestämd till ett belopp — och nyttigheterna uttalade. Skriv uttryckligen vad som ingår i hyran, vad som inte ingår och vad som debiteras efter faktisk förbrukning (utan påslag, mot underlag). Tystnad om till exempel hushållselen är en klassisk tvistekälla.
Betalning till hyresvärdens eget konto. Aldrig till tredje man — det skyddar båda parter mot oklarheter och bedrägeriupplägg.
Deposition med fast återbetalningsfrist. Till exempel 14 dagar efter avflyttning och besiktningsmöjlighet, med skriftligt specificerade avdrag. Undvik villkor som kräver att värden ”godkänner” besiktningen — då kan återbetalningen skjutas upp godtyckligt.
Skick, besiktning och mätarställningar. Dokumentera bostadens skick och kända brister vid inflyttning, och mätarställningar för el, vatten och värme när de betalas utanför hyran.
Uppsägning och meddelanden. Lagens uppsägningstider, skriftlig uppsägning och en angiven e-postadress för avtalsmeddelanden — då räknas en uppsägning som skickad när den avsänts dit.
Bilagor. Inflyttningsbesiktning, nyckelkvittens och inventarieförteckning vid möblerad uthyrning — de gör tvister om skick och nycklar bevisbara.

Vanliga misstag med hyreskontrakt

Gamla mallar med gamla regler. Mallar skrivna före den 1 juli 2026 anger ofta en månads uppsägningstid för hyresgästen och kostnadsbaserad hyra — det gäller inte längre för nya avtal.
Fel lag för fallet. En mall skriven för privatuthyrningslagen fungerar inte för en hyresrätt i andra hand — hyrestaket och besittningsskyddet i hyreslagen gäller ändå, och villkor som ger hyresgästen sämre rätt än lagen är utan verkan.
Andrahandsuthyrning av hyresrätt utan samtycke. Riskerar förstahandskontraktet, och att ta ut överhyra utan samtycke är straffbart. Skaffa samtycket eller hyresnämndens tillstånd innan kontraktet skrivs.
Glömt besittningsskyddet i hyreslagsfall. Varar en andrahandsuthyrning av en hyresrätt längre än två år kan hyresgästen få rätt till förlängning. Ska skyddet avtalas bort krävs en särskilt upprättad handling enligt fastställt formulär — utan hyresnämndens godkännande bara i vissa fall, till exempel när du själv ska flytta tillbaka och avståendet gäller högst fyra år.
Villkor som är strängare än lagen. Privatuthyrningslagen är tvingande till hyresgästens förmån. Ett villkor som ger hyresgästen sämre rätt än lagen — till exempel ett totalt inneboendeförbud när lagen bara kräver skälig omfattning — är utan verkan.
Hänvisningar till dokument som inte finns. ”Enligt särskild överenskommelse” eller bilagor som aldrig upprättas skapar tvister i stället för att lösa dem. Allt som kontraktet pekar på ska finnas.
Bostadsrätt utan föreningens samtycke. Att hyra ut hela bostadsrätten utan samtycke eller tillstånd kan i värsta fall äventyra bostadsrätten. Villkora avtalet om samtycket inte är klart vid underskrift.
Depositionen som gisslan. Utan fast frist och tydliga avdragsgrunder blir depositionen en konflikt i slutet av varje uthyrning.
Värme som ”ingår” men betalas av hyresgästen. I småhus produceras värme och varmvatten ofta av el. Står det att värmen ingår samtidigt som hyresgästen betalar elen har samma kostnad hamnat på två rader — välj rätt från början, och se till att kontraktet uttryckligen förbjuder dubbeldebitering.
”Gemensamma utrymmen” — med vem? Hyrs ett rum ut i en bostad där värden inte bor kvar måste kontraktet säga vad som gäller för övriga delar: disponeras de av värden, kan de upplåtas till andra, och vem delar hyresgästen köket med? Tystnad här gör att en delupplåtelse kan läsas som en förtäckt uthyrning av hela bostaden.

Så skapar du kontraktet på Hyreskollen

1
Lägg in ditt hyresobjekt — gratis
Beskriv bostaden med adress, storlek, hyra och utrustning på Mina sidor. Annonsen når bostadssökande direkt, utan förmedlingsavgift — läs mer om att hyra ut via Hyreskollen.
2
Kontraktet förifylls från annonsen
Adress, hyra, möblering, el och bredband hämtas från ditt objekt. En guide i fem steg tar dig igenom parterna, hyran, depositionen och villkoren — och väljer automatiskt rätt regelverk för din uthyrning, privatuthyrningslagen eller hyreslagen. Fall som ännu inte stöds stoppas, så att fel regelverk aldrig används.
3
Färdig PDF att signera
Du får ett komplett kontrakt i två exemplar med underskriftsrader och bilagelista, anpassat efter just din uthyrning — inneboende, bostadsrätt, villa, dödsbo eller hyresrätt i andra hand. Fält du lämnar tomma blir streckade rader att fylla i vid signeringen.

Kom igång gratis

Bilagor och tillträdesdokument

Ett kontrakt blir inte bättre än sin dokumentation. Men allt kan inte bifogas vid underskriften: en inflyttningsbesiktning kan av naturliga skäl inte upprättas förrän vid tillträdet. Därför skiljer ett välskrivet avtal på två kategorier — och pekar aldrig på handlingar som inte finns.

Bilagor som finns vid underskriftenInventarieförteckningen (definierar vad som ingår i en möblerad uthyrning), kopian av förstahandshyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd vid andrahand, avståendehandlingen när en sådan upprättats, och dödsboets behörighetshandling. De är avtalsinnehåll från dag ett.
Dokument som upprättas vid tillträdetInflyttningsbesiktningen och nyckelkvittensen upprättas i anslutning till tillträdet och blir därefter bilagor. Besiktningen dokumenterar skick och kända brister — den är hela bevisgrunden för depositionsavdrag vid utflyttning. Kvittensen gör antalet nycklar ostridigt.
Verktygen finns på HyreskollenBesiktningsprotokoll, nyckelkvittens och inventarieförteckning skapas från ditt hyresobjekt på Mina sidor, förifyllda från annonsen och kontraktet — samma dokumentfamilj som kontraktet självt.

Ordlista — begreppen bakom villkoren

Förstahand / andrahandFörstahandshyresgästen hyr direkt av fastighetsägaren. Den som hyr av en hyresgäst — eller av en bostadsrättshavare — hyr i andra hand. Att hyra en ägd villa direkt av ägaren är däremot ett förstahandsförhållande.
Självständigt brukandeHyresgästen förfogar över det uthyrda utan att upplåtaren använder det som sin bostad. Gränsen avgör om samtycke krävs: en inneboende hos dig som bor kvar är inte självständigt brukande — men hyr du ut ett rum i en lägenhet du i praktiken inte bor i räknas även det som självständigt.
BruksvärdeHyreslagens måttstock vid hyrestvister för förstahandsuthyrning: hyran jämförs med vad likvärdiga lägenheter kostar, sett till standard, läge och förmåner — inte med värdens kostnader.
BesittningsskyddHyresgästens rätt att få förlängningsfrågan prövad när värden vill avsluta avtalet. Se kartan ovan för när skyddet finns.
Avståendehandling / fastställt formulärDen särskilt upprättade handling som krävs för att avtala bort besittningsskydd. För de vanliga fallen används ett formulär som fastställts av regeringen eller myndighet — avstående kan aldrig skrivas in i själva hyresavtalet.
HyresnämndenDomstolsliknande nämnd som prövar hyrans skälighet, förlängnings- tvister och tillstånd till andrahandsuthyrning. Att ansöka är avgiftsfritt och parterna står sina egna kostnader.
FörverkandeAtt en nyttjanderätt går förlorad i förtid på grund av allvarligt avtalsbrott — till exempel obetald hyra eller otillåten andrahandsuthyrning. Kan träffa både hyresrätter (12 kap. 42 §) och bostadsrätter (BRL 7 kap. 18 §).
BlockhyraNär någon hyr flera lägenheter i ett paket för att hyra ut dem vidare, till exempel en coliving-aktör. I sådana kedjor gäller särskilda regler — bland annat sätts andrahandstaket och tvåårsregeln ur spel — och generatorns kontrakt förbehåller detta.
Solidariskt ansvarNär flera hyresgäster svarar var och en för hela hyran — värden kan kräva vem som helst av dem på allt. Standard vid gemensam förhyrning, men det måste stå i avtalet.
DetentionsrättRätten att hålla inne sin prestation tills motparten fullgör sin — i kontraktet: nycklarna lämnas när första hyran och depositionen är betalda.

Vanliga frågor om hyreskontrakt

Gäller nya eller gamla lagen för mitt avtal?

Avtal som ingås från och med den 1 juli 2026 följer nya privatuthyrningslagen (2026:772) — om uthyrningen alls omfattas av den. Avtal som ingicks tidigare fortsätter följa den gamla lagen om uthyrning av egen bostad (2012:978). Hyresrätter, företag och fritidsuthyrning styrs av hyreslagen, både före och efter lagändringen.

Jag hyr ut min hyresrätt i andra hand — vilket kontrakt behöver jag?

Ett andrahandskontrakt enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken) — privatuthyrningslagen gäller aldrig när uthyraren själv hyr bostaden. Du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, hyran får inte överstiga din egen hyra (med tillägg för möbler på högst 15 procent och faktiska kostnader för det som ingår), och varar uthyrningen längre än två år kan hyresgästen få besittningsskydd. Hyreskollens generator skapar kontraktet vare sig du hyr ut hela bostaden eller bara en del av den: den håller reda på samtycket, uppsägningstiderna och besittningsskyddet åt dig. Även rum till en inneboende stöds, när du själv bor kvar.

Behöver jag samtycke innan jag hyr ut?

Det beror på boendeformen. Egen villa eller ägarlägenhet: inget samtycke krävs. Bostadsrätt: föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd när hela bostaden hyrs ut eller när du inte bor kvar — men inte för en inneboende hos dig. Hyresrätt: hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd krävs för andrahandsuthyrning; en inneboende kräver inget samtycke så länge du bor kvar och uthyrningen inte är till men för värden.

Vilken hyra får jag ta ut?

Det styrs av regelverket. Enligt privatuthyrningslagen kommer ni själva överens om hyran — den ska vara bestämd till ett belopp, och el, värme, varmvatten och vatten/avlopp kan debiteras separat efter faktisk förbrukning; är hyran väsentligt högre än för liknande privatuthyrningar kan hyresnämnden sätta ned den. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand får hyran inte överstiga din egen hyra, med tillägg för möbler på högst 15 procent av hyran och faktiska kostnader för övrigt som ingår — överhyra kan krävas tillbaka med ränta upp till två år bakåt. För äldre avtal enligt 2012 års lag gäller kostnadsbaserad hyra.

Vilken uppsägningstid gäller?

Nya privatuthyrningslagen: tre månader för båda parter; tidsbestämda avtal upphör vid hyrestidens slut utan uppsägning, men hyresgästen kan alltid säga upp i förtid med tre månader. Hyreslagen: tre månader till månadsskifte för bostad. Äldre avtal enligt 2012 års lag: en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden. Uppsägningstiderna är tvingande och kan inte avtalas bort till hyresgästens nackdel.

Har hyresgästen besittningsskydd?

Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen: nej, ingen rätt till förlängning när avtalet upphör. Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt kan besittningsskydd uppstå när uthyrningen varat längre än två år i följd — det kan avtalas bort i en särskild handling enligt fastställt formulär. Hyrs en ägd bostad ut enligt hyreslagen (företag som hyresvärd, eller fler än två uthyrda bostäder) har hyresgästen som utgångspunkt besittningsskydd. Generatorns kontrakt redovisar skyddet i varje fall och hänvisar till avståendehandlingen när en sådan upprättas. En inneboende i din egen bostad har inget besittningsskydd, oavsett boendeform.

Hur många bostäder får jag hyra ut som privatperson?

Privatuthyrningslagen gäller om du regelmässigt hyr ut högst två bostäder som inte är del av din egen bostad. Rum eller del av bostaden du själv bor i räknas inte mot taket. Hyr du ut fler än så gäller i stället hyreslagen för de ägda bostäderna — generatorn skapar då ett hyreslagskontrakt med bruksvärdeshyra och besittningsskydd i stället för ett privatuthyrningsavtal. Taket gäller inte din hyresrätt — andrahandsuthyrning av den följer alltid hyreslagen.

Kan jag använda generatorn för fritidshus eller som företag?

Ett företag eller en förening som hyr ut en ägd bostad eller bostadsrätt omfattas inte av privatuthyrningslagen — generatorn skapar då i stället ett kontrakt enligt hyreslagen, med bruksvärdeshyra och hyreslagens besittningsskydd. Uthyrning för fritidsändamål stöds däremot inte: generatorn stoppar fallet i stället för att skapa ett avtal enligt fel regelverk. Hyr du ut fritidshuset som hyresgästens permanenta bostad omfattas uthyrningen av privatuthyrningslagen, och då fungerar generatorn. Annonsera bostaden på Hyreskollen kan du göra oavsett fall.

Vad gör hyresnämnden — och vad kostar det?

Hyresnämnden är en domstolsliknande nämnd som bland annat prövar om en hyra är skälig, om en hyresgäst har rätt till förlängning, tillstånd till andrahandsuthyrning och godkännande av avståendeöverenskommelser. Att ansöka är avgiftsfritt och vardera parten står sina egna kostnader, så tröskeln är låg — vilket är ett skäl att skriva kontraktet rätt från början.

Hur stor deposition får hyresvärden ta?

Det finns ingen lagstadgad gräns i något av regelverken — depositionen styrs av avtalet. Beloppet bör stå i rimlig proportion till det som säkras; en månadshyra är vanligt. Viktigare än storleken är villkoren: en fast återbetalningsfrist, skriftligt specificerade avdrag och dokumenterat skick via inflyttningsbesiktning. Vid villkorat föreningssamtycke eller andrahandstillstånd ska depositionen inte betalas förrän samtycket visats — så skriver generatorns kontrakt.

Vad händer om jag hyr ut min hyresrätt utan samtycke?

Du riskerar ditt eget förstahandskontrakt: otillåten andrahandsuthyrning är en förverkandegrund, liksom att ta emot en oskälig hyra vid upplåtelsen — och att ta ut överhyra utan samtycke är dessutom straffbart. Faller ditt kontrakt faller också hyresgästens boende. Skaffa samtycket eller hyresnämndens tillstånd först; finns det inte klart när kontraktet skrivs villkorar generatorns avtal uthyrningen tills det visats.

Får hyresvärden gå in i bostaden under uthyrningen?

Inte fritt. Hyresvärden har rätt till tillträde för nödvändig tillsyn och för arbeten som inte kan vänta utan skada, och till visning i lagens omfattning (12 kap. 26 § jordabalken, som gäller även vid privatuthyrning). Mindre brådskande förbättringsarbeten kräver en månads varsel. Hyr du ut ett rum är hyresgästens privata utrymme skyddat i generatorns kontrakt: värden går inte in där utan samtycke annat än vid fara, akut skada eller annan situation där lagen ger tillträde.

Vad kostar det att skapa ett hyreskontrakt?

Ingenting. Kontraktsgeneratorn ingår när du lägger in ditt hyresobjekt på Hyreskollen, och att annonsera är gratis för dig som hyr ut — utan förmedlingsavgift eller provision.

Kan jag signera kontraktet digitalt?

Kontraktet levereras som PDF med underskriftsrader för signering på papper. Ifyllnad med BankID är förberett och lanseras längre fram.

Är det här juridisk rådgivning?

Nej. Hyreskollen tillhandahåller kontraktsmallarna som hjälp, inte som juridisk rådgivning. Mallarna följer privatuthyrningslagen (2026:772) respektive 12 kap. jordabalken (hyreslagen), men kontrollera alltid att villkoren passar din situation — och ta hjälp av jurist vid osäkerhet eller ovanliga upplägg.

Hyreskontrakt — guide till alla uthyrningsfall och färdig mall